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三、日本房地产泡沫及其“崩溃”对中国的启示
- 三、日本房地产泡沫及其“崩溃”对中国的启示
- 📚 百年南开日本研究文库（全套 18 卷）

作者：吴廷璆等

三、日本房地产泡沫及其“崩溃”对中国的启示

经过十几年的长足发展，中国房地产市场在取得辉煌成就的同时，也出现了严重的房地产泡沫。对于中国房地产市场的未来走向，许多专家、学者的观点大相径庭，莫衷一是。十几年来，伴随着国人对房地产价格上涨的焦灼和谴责，我国大中城市的房价曾经一路高歌猛进。近年来，在中央明令“房子是用来住的，不是用来炒的”等相关政策影响下，房价飞涨现象虽然得以有效控制，但房地产市场的动态趋势依然不见明朗。

1.房地产泡沫引发的关注与研究

经济高速增长时期，往往伴随着房地产市场价格高涨，而房地产价格高涨是否意味着房地产泡沫？房地产泡沫是否导致泡沫经济？泡沫经济是否必然崩溃？判断房地产泡沫的经济指标是什么？对此，地产商、投资者、专家学者等基于各自的立场和认识，进行了大量预测、批评和研究，但众说纷纭，自以为是。谢国忠、牛刀、时寒冰等一批知名人士曾经坚持看空中国楼市，并发表了一系列相关论述，但令人十分遗憾的是，唱衰了十几年的中国房地产泡沫，不仅依然十分坚挺，而且至今没有明显向下的迹象。与之相对，任志强、董藩等看涨人士，明显违背一般百姓的意愿，饱受社会各界的诟病，然而，他们过去的许多涨价预言却屡屡一语成谶。多数研究者认为，基于近年来中国房地产价格高涨的事实，中国房地产市场事实上已经出现了巨大泡沫。

自2003年开始，中国国内关于房地产泡沫或泡沫经济的讨论不绝于耳，而且还出现了大量的报刊文章和研究论文。一些学者借鉴日本20世纪80年代房地产泡沫及其破灭的历史教训，不断预言中国房地产泡沫的破灭。当我们利用中国知网对“房地产泡沫”进行主题词检索时，可以找到3992条研究文章（截至2013年10月3日）。而这3992篇文章中，2003年以前发表的仅有150篇，其他3742篇文章均发表于2003—2013年的约11年间，即平均每年发表约310篇之多。如果用“日本+房地产泡沫”进行检索，则有1352条。当我们对“日本+房地产泡沫”进行全文检索时，竟然能够找到多达9202条篇目。（参见表4-4）

表4-4 中国知网关于房地产泡沫相关主题的论文统计

资料来源：2013年10月3日检索数据

由此足见，中国学者对房地产泡沫之关切，尤其是对日本房地产泡沫破灭的历史教训是多么警觉。近年来，伴随着日益严厉的房地产调控政策不断出台，我国大中城市的房地产价格虽然逐渐趋于稳定，但是，对于一般百姓来说，依然难以真正清楚判明未来的房价走势，依然难以清晰回答中国房地产泡沫是否会崩溃等现实问题。这一方面源于不能准确公布中国房地产市场的实际数据，同时也说明目前的研究方法可能存在着某种逻辑或理论问题。

2.日本房地产泡沫及其“崩溃”的参考价值

20世纪80年代后期，日本曾经在“世界第一”“购买美国”的全民狂欢中，爆发了大规模的房地产投机热潮，由此引发高度房地产泡沫，并最终导致泡沫经济破灭。但是，我们是否可以简单援用日本房地产泡沫破灭的事实来说明今天的中国房地产市场呢？80年代日本的房地产泡沫是否与今天中国的房地产泡沫具有同质性呢？

东京作为世界最大城市之一，其房地产价格之贵，往往令人咋舌。东京作为受日本泡沫经济，特别是房地产泡沫崩溃影响最大的城市，时至今日，其地价依然引领日本乃至世界的潮头。东京皇宫附近的丸之内地区，为日本最高房价区。1993年，这里创造了一平方米3450万日元的高价。即便是房地产泡沫破灭后，日本地价市场在迎来跌跌不休的20年之后，2012年，东京中央区银座4丁目山野乐器银座本店，仍然创下一平方米2700万日元的高价。

事实上，90年代日本泡沫经济崩溃以后，日本经历了“失去的10年”“失去的20年”的长期经济低迷，日本的地价至今仍然未能恢复到泡沫危机前的水平。然而，多数学者在引证日本房地产泡沫的例子时，只是进行了简单的现象类比，他们忽略了一个基本历史事实，即1986—1991年期间的日本房地产泡沫，仅仅是战后日本房地产价格高涨的第三次高潮。这次房地产泡沫是在跨越了高速增长阶段、稳定增长阶段而进入低速增长阶段后衍生的土地神话炒作，是在基本完成了工业化、城市化过程后出现的非刚性需求下的房地产投机，是在强大实体经济背景支撑下的经济预期过热。这与今天中国所处的经济发展阶段、城市化进程、经济综合实力等客观背景有着本质性差异。

综合考虑中日两国经济发展阶段、城市化进程、国民收入水平等客观因素，可以发现，今天中国的房地产价格高涨和房地产泡沫，与20世纪50—70年代日本高速增长时期的房地产泡沫具有惊人的相似性。^[1]国内虽然有多篇文章论及日本房地产问题，但大多未能清晰揭示战后日本房地产市场的演变轨迹及其与经济社会发展的关系。^[2]因此，在借鉴日本房地产市场发展中的经验和教训时，必须综合考虑中日两国各自的发展阶段、经济体制、经济背景，而不能简单类比，否则不仅不能得出科学的结论，而且还可能误导舆论，甚至造成巨大决策失误。

3.中国房地产调控的制度困境

在从计划经济向市场经济转变的过程中，我国政府通过深化城镇住房制度改革，主动放弃了原来的福利分房形式，代之以住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。^[3]2000年以后，伴随着国内经济持续高速增长和城市化进程的加快，城市房地产价格开始连年攀升。由于受到生产资本积累、居民收入增长缓慢等因素影响，国内房地产上涨速度明显高于经济增长速度和居民收入增长水平，城市化进程的不断加快，导致大城市刚性需求急剧增加。2013年以后，伴随着经济转型升级，中国经济逐渐转入中低速增长轨道，房地产价格的变化开始日渐平稳，中国房地产市场进入短暂自然调整阶段。2016年初，以北京、深圳、上海等一线城市为中心，全国房价先后出现异常上涨，直到中央明令颁布“房子是用来住的，不是用来炒的”等相关限购政策后，国内房地产价格才开始趋于稳定。

自2003年前后，国内房地产价格开始加速上升。为有效抑制过快上涨的房价，政府先后推出国八条（2005）、国六条（2006）、8项政策（2007）、16项政策（2008），到国四条（2009）、国十条（2010）、新国十条（2011）、新国五条（2012）等。调控政策不断出台，调控手段不断增加，调控力度不断加大。从提高利率、增加市场供应等市场手段，到直接限购、限贷等行政手段，各种措施不断加码。然而，北京、上海、深圳、广州等大城市的房地产市场依旧高歌猛进，甚至曾经出现了“愈调愈涨”“每调必涨”的怪现象。与之相对，2013—2015年间，中央政府逐渐放松对房地产市场的调控力度，各地政府纷纷解禁限购限贷，房地产价格却反而日渐趋于缓和。

近年来，中国房地产市场常常面临两难困境：即一边调控，一边上涨；一边限购，一边库存；一边商品房严重过剩，一边廉租保障房不足；一边有人借机疯狂炒作，一边进城“打工者”无资格购房；一边房地产市场游资充裕，一边实体经济借贷困难；一边开发商既绑定银行，又绑定地方财政，赚得盆满钵满，一边地方政府左右为难，既担心土地财政减少，又担心房地产库存过大，还担心地方融资平台崩盘。在多重困境叠加面前，政府利用常规的限购、限贷、限价等政策手段，虽然可以暂时缓解房价过快增长的问题，但又一定程度上抑制了房地产市场的有效需求，难以真正切中要害，有的放矢。

参考日本房地产市场的发展轨迹，可以判断：在中国经济高速增长阶段，伴随着城市化、产业结构升级、人口增长和人口移动等因素的共同刺激，中国城市房地产价格变动将是一个长时段调整的过程。特别是对于北京、上海、广州等特大城市，如果完全依靠市场调节，根本无法立刻扭转房价过度上涨问题。一旦放任房价过度上涨，则不仅会导致房地产价格疯涨，而且还可能带来诸多复杂的社会问题，因此，在现实条件下，政府不得不继续加强有力的市场干预。但是，从未来趋势角度看，伴随着经济增长速度的逐渐放缓、城市化进程的结束和居民收入的上升，各地收入差距将逐渐缩小，加之各种住房供应的不断增加，住房难、住房贵等社会问题将逐渐得以缓解，届时我国房地产价格可能会实现理性回归。

与此同时，还必须看到，中国房地产价格波动是一种典型的市场行为，房地产领域存在一个相对充分竞争的公平市场。我国的房地产市场与日本的根本差异并不在于价格上的上涨幅度，而在于中国土地所有权的国有性和土地供应的单一性。如果我们不考虑某些国有房地产企业在融资方面享受的非正常待遇等因素，那么相对于石油、铁路、电力等垄断性资源企业来说，中国房地产市场面临的是真正的自由竞争。因此，不能因为房地产价格高涨而否定十几年来中国房地产市场的高速发展和充分竞争，不能否认十几年来国民住房条件的极大改善，不能否认十几年来中国城市基础设施建设的重大改观。

4.基于日本经验的对策

战后日本房地产市场的发展路径和演进逻辑，为思考今天中国的房地产泡沫问题提供了重要的参照材料和研究视角。对于正处于社会经济转型期的中国来说，我们很难用一个简单尺度来直接判断。房地产价格不仅受经济增长速度、通货膨胀率、投资水平、城市化水平、产业结构、收入差距、人口移动、国家宏观调控政策等多重因素影响，而且还往往渗透着中国特殊国情下的制度和文化因素的影响。今天中国的房地产泡沫、房价高涨等现象与高速增长时期的日本房地产市场具有惊人的相似性。然而考虑到中国人口多，地区差异较大，加之体制转轨过程中出现的贪污腐化、贫富不均、收入差距悬殊等因素的影响，中国房地产市场面临的问题比日本更为复杂和深刻。

结合我国房地产市场的现存问题和房价走势，在制定房地产调控政策时应保持冷静观察，审慎判断，认真总结过去房地产调控中的经验教训，充分借鉴发达国家的公共住房供给政策，深入探究有效挤出或释放房地产泡沫的现实方法。

与日本相比，我国现在正处在产业升级和经济转型的关键时刻。在市场经济体制、产业基础、技术水平、国际竞争力等方面，中国虽然已经取得不小进步，但距离国际一流水平还存在一定差距，在许多产业领域不掌握核心技术和高端生产能力，亟待提高整体产业的国际竞争力和实现自主创新。在中国经济从高速增长向中低速增长的转变过程中，伴随着普通居民的工资水平和收入水平的不断提高，社会再分配体制和社会保障制度得以逐渐完善，城市居民的基础性住房需求自然会持续增加，从而在一定程度上有效挤出或释放房地产泡沫。然而，由于受到国内城乡差异、地区差异以及社会分配体制等多种因素的影响，大中城市的住房供需矛盾很难短时间内解决。在此期间，如果完全放任房地产自由发展，势必引发房地产泡沫，严重冲击实体经济，并最终导致房地产泡沫崩溃。

因此，参考日本战后房地产市场发展及泡沫“崩溃”的历史经验，首先，应该科学评估中国房地产市场的发展阶段和发展趋势，综合分析中国房地产价格上涨的经济因素、社会因素和心理因素，充分认识中国房地产市场价格波动的长期性、弹力性和关联性。坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则精神，在保持高度戒备和合理预案的前提下，坚决抑制短期性房地产炒作等投机行为，严防实体经济资本向房地产市场转移，努力挤出由于房地产炒作而引起的房地产泡沫。

其次，转变国有房地产企业的企业职能和市场定位，使其成为提供公共性住房的政策性住宅公司，通过增加中低收入阶层的公共住房供给缓解市场供需矛盾，有序释放房地产市场的泡沫成分，消除房地产市场的炒作空间，构建基础性住房安全保障体系，为长期入城的“新城市人”和“打工者”提供公共性住房保障。与此同时，加强公共住宅用地、公共用房管理，建立公开透明的公共住房动态信息披露机制，确保大中城市综合服务功能的良性运转。

最后，全面深化金融投资体制、财税体制和社会分配体制改革，增加政策金融的科学性和实效性，坚决堵塞政策金融执行过程中的体制性渗漏，适时推出房产税、遗产税，打破地方财政、金融机构与房地产开发企业之间的利益链条，着力消除收入差距过分悬殊和贫富分化问题，提高普通居民收入水平和有效需求能力，积极构建有效化解房地产泡沫的长期综合制度体系。

总之，针对目前中国房地产市场存在的各种问题，我们既不能过度高估房地产泡沫的现实风险，也不能轻易忽视房地产市场潜在的泡沫威胁。既要强力挤出房地产市场的炒作泡沫，又要有效增加中低收入阶层的住房供给和居民收入，有序释放房地产市场的过度需求泡沫，努力构建根本消除房地产泡沫的制度体系和调控机制。

注释

[1]张季风：《中日“泡沫”生成环境的非同质性探析》，《日本学刊》2008年第2期。

[2]梁刚：《日本城市地价变动及其经济影响分析》，《现代日本经济》2005年第2期。

[3]谢家瑾：《房地产这十年——房地产风雨兼程起起伏伏之内幕》，中国市场出版社2009年，第81页。

三、日本房地产泡沫及其“崩溃”对中国的启示

三、日本房地产泡沫及其“崩溃”对中国的启示