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二、日本房地产泡沫及其“崩溃”的认识误区
- 二、日本房地产泡沫及其“崩溃”的认识误区
- 📚 百年南开日本研究文库（全套 18 卷）

作者：吴廷璆等

二、日本房地产泡沫及其“崩溃”的认识误区

国内在借鉴日本房地产泡沫“崩溃”的经验教训时，对日本的房地产泡沫及其崩溃问题存在一定认识误区。在经济高速增长和快速城市化时期，往往伴随着房地产价格高涨甚至房地产泡沫。房地产泡沫未必导致泡沫经济，也不必然发生崩溃，而是可能通过有效释放或挤出加以消融。日本1980年代中期出现的房地产泡沫，源于没有刚性需求的房地产炒作，其最终“崩溃”并不是泡沫爆裂后房地产价格的断崖式下跌，而是在日本政府直接干预下的逐渐挤出，并经历了长达二十年的缓慢下降。

1.日本房地产泡沫及其“崩溃”的认识误区

判断房地产泡沫的经济指标是什么？房地产价格长期上涨是否必然产生房地产泡沫？房地产泡沫是否必然导致泡沫经济？泡沫经济是否必然崩溃？诸多房地产泡沫相关的现实问题始终牵动着人们脆弱的神经。国内相关媒体和学术界虽然经常借鉴日本房地产泡沫崩溃的“前车之鉴”，但对战后日本的房地产泡沫及其“崩溃”等相关问题却存在着一定的认识误区，主要体现在以下三个方面：

第一，对日本房地产泡沫产生的认识误区。

战后日本的房地产价格经历了3次快速上涨过程。一般来说，房地产价格主要由地价、劳动力价格、建材价格等因素决定。鉴于日本实行土地私有制，而劳动力价格、建材价格具有相对稳定性，日本房地产价格的快速上涨主要取决于地价的大幅上升，因此，在衡量日本房地产价格水平时一般以地价为主要参考指标。1955年以后，伴随着日本经济进入高速增长轨道，工业用地等急剧增长，由此带动房地产价格迅速攀升。1950年代日本GDP增长虽然达到15%以上，但平均地价却上涨超过31.7%。六大城市更是超过35.3%。其中工业用地上升最快。进入1960年代，日本平均地价继续保持15%以上增长率，但此时住宅用地价格上涨速度超越工业用地，开始高居房地产价格首位。与此同时，日本居民最终消费支出的平均增长率则始终维持在10%左右。因此，相对于当时日本居民收入水平来说，1950年代、1960年代的日本房地产价格已经产生了严重泡沫。

1970年代后，日本住宅地价虽然仍保持了10%以上的增长，但地价上升幅度与GDP增长率基本持平，居民收入持续增加，因此泡沫成分相对较小。1980年代中期以后，日本大中城市商业地产价格快速提升，且明显高于工业用地和住宅用地的上涨幅度。特别是六大城市，上涨幅度超过19.6%，因而又出现了高度的房地产泡沫。相对于住宅用地、工业用地来说，城市商业用地本身不具有刚性需求性，因而炒作性质十分明显^[1]。从地价长期变动趋势及幅度看，战后日本的房地产市场曾经出现过三次严重泡沫，分别为1955—1965年工业用地激增期、1966—1985年住宅用地刚性期和1986—1991年商业地产炒作期^[2]。然而，多数学者在引证日本房地产泡沫的例子时，只是进行了简单的现象类比，他们忽略了一个基本历史事实，即1980年代中期以后的房地产泡沫，仅仅是战后日本三次大规模房地产泡沫中的最后一次。（参见图4-1）

第二，对日本房地产泡沫“崩溃”的认识误区。

在谈论日本泡沫经济和房地产泡沫问题时，人们往往习惯于用日本媒体经常使用的“泡沫崩溃”一词，给人感觉是：一旦产生房地产泡沫，必将导致泡沫经济，并最终走向崩溃。日本1980年代中期出现的房地产泡沫，确实大大加剧了日本的经济泡沫，但这并不意味着所有的房地产泡沫都必然会衍生泡沫经济，也不意味着房地产泡沫一定走向破裂和崩溃。

从历史演进过程看，房地产泡沫可以通过各种经济要素之间的不断调整而得以有效释放或挤出。日本高速增长时期曾经出现两次房地产泡沫，而这两次房地产泡沫之所以没有崩溃，关键在于随着居民收入的普遍增加和地区收入差距的日趋缩小，房地产泡沫得到了有效释放和缓解。1960年代以后，大批进入城市的“打工者”和新增劳动者，逐渐演变为日本社会的“中流”阶层，进而成为消融房地产泡沫的有效“刚需族”。（参见图4-4）

根据日本不动产研究所统计，以2000年为基期，1955年，日本城市平均地价指数为2.19。而1991年最高时达到147.8，即36年上涨67.49倍。如此算来，其平均年增长率仅相当于11.25%。1980年代日本泡沫经济时期，其地价上涨率明显低于高速增长时期和稳定增长阶段。然而，由于此次房地产泡沫源于缺乏刚性需求的金融炒作，所以最终引致了泡沫崩溃。

第三，对房地产泡沫“崩溃”摧毁日本经济的认识误区。

许多人认为，战后日本的土地神话催生了房地产泡沫，而1980年代中期出现的房地产泡沫催生了日本的泡沫经济，而1990年代初的房地产泡沫破灭又最终引发了日本泡沫经济的“崩溃”。然而，纵观日本房地产价格与经济增长之间的变动关系可知，日本历次房地产价格的剧烈变动一般略迟于经济增长率的明显波动。比如，由于受到第一次石油危机影响，1974年日本经济实际增长率呈现-1.2%的负增长，但同年房地产市场却继续保持了较高增长率。其中，商业地产、住房地产、工业地产的增长率分别达19.3%、26.1%、23.1%。可是到1975年，日本房地产市场终于迎来了战后日本经济恢复以来第一次价格下降，分别下降-3.8%、-4.0%、-5.3%。然而，同期日本经济形势却已经企稳向好。1975年GDP保持了3.1%的实际增长率。（参见图4-5）

图4-5 1955—1998年日本经济走势与地价走势的关系

资料来源：日本不动产研究所研究部：《市街地价格指数》。

内阁府：《国民经济计算确报》（以1900年为基准，68SNA）。

与之相反，1989年日本泡沫经济崩溃后，日本房地产市场却继续保持了近两年的增长态势。1992年以后，日本房地产价格开始一路下滑。日本经济虽然受到房地产市场的严重拖累，并长期低迷，但日本经济并没有像房地产市场那样一直持续下降。从1992年到2007年，日本平均地价下降将近一半，而日本GDP始终维持在500万亿日元左右，日本经济并没有发生根本性变化。房地产市场作为日本经济的重要组成部分，两者虽然紧密相连，相互影响，但不能简单说日本经济长期低迷源于房地产泡沫的崩溃。或许我们可以这样认为，正是由于日本经济的长期低迷，反过来事实上严重拖累了土地价格的未来预期。（参见表4-1）

表4-1 各年代日本全国及六大城市地价与名义GDP的上升率（%）

资料来源：三井不動産株式会社企画調査部編集『不動産関連統計集』第35集（2013）、2012年11月。

2.战后日本的经济发展与房地产泡沫的关系

所谓房地产泡沫，是相当于人们的收入水平和现实购买能力而言，即房地产价格大大超过了人们的现实购买能力。一般意义上说，当实际房价大大高于当地居民的现实收入水准而导致合理购买能力严重下降时，则意味着房地产市场出现了严重泡沫。然而，房地产泡沫未必意味着一定会破裂和崩溃。它既可能通过各种经济要素之间的动态调整而逐步释放，也可能通过政策手段平缓挤出，还可能由于政策失当刺破泡沫而直接引发经济崩溃。在经济转型过程中，一旦房地产泡沫破裂而引发崩溃效应，则可能严重冲击实体经济和社会稳定。

对于不同国家、不同地区在不同时代的房地产泡沫，不能简单用房地产价格和上涨幅度进行数据比较。同样的上涨幅度，在经济高速增长时期，可能由于经济增长速度、通货膨胀率、收入增长率等因素的变化而相互抵消。然而，在经济低速增长或负增长时期，则可能诱发房地产过热和严重冲击实体经济。对于一定期间内的房地产价格来说，如果年平均增长率为10%，则10年后的价格为2.59倍，20年后的价格为6.73倍。如果年平均增长率为20%，则10年后的价格为6.19倍，20年后的价格为38.34倍。按照这种方法推算，所谓“20年后北京房价将一平方米80万”虽然言过其实^[3]，并也非完全痴人说梦。当然，事实上的房价变动不会是直线上升的。（参见表4-2）

表4-2 房地产价格年增长率与指数变动率的相关度

在社会经济转型期，特别是对于高速发展中的国家来说，难以单纯依据房地产上涨幅度和价格水平判断是否存在房地产泡沫，更不能简单判定房地产泡沫是否崩溃。因为房地产价格受到经济发展速度、通货膨胀率、投资水平、城市化水平、产业结构调整、收入差距、人口增长和移动等多重因素影响，各种影响因素之间不仅存在地区差异、水平差异、阶段差异，而且还往往渗透着政治、经济、文化等历史积淀因素。综合日本战后经济发展轨迹与房地产市场变化规律以及房地产泡沫“崩溃”等因素，可以看到，经济发展与房地产泡沫之间主要体现如下关系。

第一，经济高速增长期往往伴随房地产价格的急速上涨，有时甚至出现房地产泡沫。

在日本经济高速增长时期，伴随着城市化、产业结构升级、人口增长与移动等因素的共同刺激，大城市房地产价格曾经出现大幅度的上涨，并出现了相当程度的房地产泡沫。高地价、高房价是各种经济要素发展不均衡的一种集中表现。在经济高速增长阶段，经济发展与投资加大、物价上涨、大量人口移动、房地产高涨、收入增加等各种经济要素和经济现象之间虽然互相作用，相互影响，但这并不意味着经济构成要素之间必然是协调发展、同步提高的，其间必然伴随着各经济构成要素之间的发展不均衡。一般来说，经济增长、投资增长的变动节奏要快于收入增长和消费增长。经济发展之始，企业家往往依赖低价劳动力成本的人口红利，优先选择扩大再生产。当人口红利销蚀殆尽时，在大城市居住压力过大而地方收入差距日渐缩小的条件下，大城市的房地产市场必然面临低利润调整，原来的房地产泡沫将逐渐得以释放，而曾经没有购买能力的刚性需求将逐渐得以实现。因此，高地价、高房价乃至房地产泡沫，有时可以理解为特定经济发展阶段的常态反映。

第二，房地产泡沫并不必然导致泡沫经济或房地产泡沫崩溃。

在战后日本房地产发展史上，曾经出现三次严重的房地产泡沫。前两次房地产泡沫并没有发生破裂，关键原因在于：随着居民收入增加和地区收入差距缩小，房地产泡沫得到了有效地释放。在经济高速增长的后期，日本企业大幅提高了劳动者的工资收入。日本政府则通过不断完善收入再分配制度，缩小地区或产业间的收入差距，逐渐消融了前期积累的房地产泡沫。日本社会形成了庞大的中产阶级阶层，而没有出现收入差距过分悬赏的两极分化局面。与此同时，由于日本政府不断增加公共住房供应，东京等大城市的住房难、住房贵等问题得到一定程度缓解，因而没有发生房地产泡沫“崩溃”。与之相对，在第三次房地产泡沫时期，由于没有强劲的经济增长、收入增加和刚性需求等因素支撑，最终导致房地产泡沫“崩溃”。此后日本房地产市场经过了近二十年的“跌跌不休”。

第三，没有刚性需求的房地产投机，是导致房地产泡沫最终崩溃的根本原因。

与一般商品市场相比，房地产市场既联系着钢铁、建材、家电、劳动力等多种实体经济成分，又与经济发展、物价水平、居民收入、地方财政、金融市场等密切相关。房地产市场发展健康与否，直接影响着人们的消费水平、经济走势和未来预期。在房地产价格普遍上涨时期，人们基于对未来经济增长、通货膨胀率、收入预期和房价趋势等因素的考虑，只要有足够的资金用于支付首付，就一定会尽力购买房地产。因房地产市场将长期处于“买涨不买跌”的火爆之中。然而，这种房价不断上涨的未来预期极易刺激人们的投机心理，进而引发房地产泡沫发生。在日本泡沫经济高涨时期，基于战后40年“增长奇迹”的路径依赖刺激，日本投资者对土地神话深信不疑，对未来日本经济走势和房地产市场充满信心，加之金融自由化指导下的过度宽松政策，最终诱发了日本大城市房地产泡沫的急剧膨胀^[4]。然而好景不长，仅仅几年之后，这种既没有实体经济支撑又没有收入增长保证的房地产泡沫最终崩盘。

3.日本房地产泡沫及其“崩溃”的实像

在战后日本经济高速增长过程中，伴随着工业化和城市化的快速发展，大量人口涌向大城市，住宅紧张成为严重社会问题。由于日本实行土地私有制，土地作为商品，其利用和供给完全由市场进行调节。地价越高，土地所有者越是惜售，土地投机越是盛行^[5]。从长期趋势看，房地产价格由市场定价机制决定，并最终取决于房地产市场的供求关系，取决于居民收入水平和社会分配体制及其变革。从经济发展规律看，居民收入的增长速度一般低于经济增长速度，经济增长速度一般低于生产要素价格上涨幅度。因此，社会有效需求往往带有一定的滞后性，这也正是凯恩斯主义刺激逻辑发挥作用的客观经济基础。日本战后虽然出现了几次房地产泡沫，但除1980年代中期以后的房地产炒作泡沫外，都随着居民收入的不断增加和供求关系的逐步缓解而得到了有效释放。

战后日本的房地产市场经历了长期价格上涨和缓慢下降过程。从日本经济发展速度和土地价格变动特点等角度看，战后日本房地产市场发展明显经历了工业用地激增期（1955—1965）、住宅用地刚性需求期（1966—1985）、商业用地投资期（1986—1991）和泡沫崩溃后调整期（1992年以后）^[6]四个时期。在工业用地激增期，日本六大城市平均用地价格上升超过10倍，其中六大城市工业用地达15.15倍，远高于年平均增长率20%的6.19倍，存在明显的房地产泡沫。在住宅用地刚性需求期，由于城市化的快速发展，住宅用地的急剧扩大，大城市住宅用地成为拉高房地产价格的主要驱动力。（参见表4-3）

表4-3 全日本地价指数演变情况（以2000年=100为基准）

资料来源：日本不動産研究所研究部『市街地価格指数』各年度。

为切实解决住宅问题和确保企业劳动力供应，日本政府通过设立住宅金融公库、日本住宅公团、地方成立公营住宅公库等政策手段，切实推动公共住宅建设和供给，形成了由住宅金融公库、日本住宅公团和地方公营住宅制度为主体的公共住宅供给体制^[7]。日本政府先后制定七个住宅建设五年计划，切实保障和改善最低居住水平家庭的住房要求，优先保证公共住房的土地和资金供应。到1980年前后，日本城市化进程趋于成熟，住宅市场供求关系趋于平衡。

进入1980年代中期以后，伴随着日本经济发展和国际竞争力的加强，大量金融资本流入东京等大城市的商业地产，形成炒作高档写字楼的投资热潮。1985—1991年间，六大城市平均用地指数从92.9上升至285.3，年上涨率平均为20.5%。商业用地投资期的房地产泡沫虽然并不比高速增长时期严重。但是，由于此次房地产泡沫主要源于金融资本对城市商业地产的炒作，缺乏现实的刚性需求支撑，最终引发了日本房地产泡沫的“崩溃”^[8]。

然而，日本1980年代房地产泡沫“崩溃”，既不是房地产泡沫急剧膨胀后的自然爆裂，也不是房地产价格的断崖式下跌，而是在日本政府直接干预下的逐渐挤出泡沫过程，是房地产价格长达二十年的缓慢下降。到1980年代末期，地价的高度狂飙和泡沫的不断集聚引起了日本社会各界的高度警觉。1989年以后，日本政府开始采取紧缩政策，抑制土地泡沫继续蔓延。1990年，日本修改《国土利用计划法》和制定《土地基本法》，加强对金融机构土地融资的总量控制。1991年，日本政府制定“综合土地政策推进纲要”，并推出《地价税法》等，坚决抑制房地产炒作。正是在日本政府的强力干预下，1992年以后，六大城市平均地价开始逐渐下降，由此开启了近二十年的地价下降通道。直到今日，日本主要城市地价虽然偶有反复，但一直未能真正重回上升通道。现在日本的地价水平大约相当于1970年代末到1980年代初的水平。

在房地产泡沫高度膨胀的泡沫经济时代，日本已经形成了成熟的市场经济体系、发达的产业基础、一流的技术支撑和强劲的国际竞争优势，顺利实现了产业升级和经济转型，平稳跨过了中等收入陷阱，并实现了“一亿总中流”的广泛社会认可。此次房地产泡沫“崩溃”虽然诱发了个别企业破产和银行倒闭，但却没有因此而真正撼动日本经济的整体实力。

战后日本房地产市场的演进路径以及三次房地产泡沫的不同结局启示我们，经济高速增长往往伴随着产生高房价、高地价甚至房地产泡沫的产生。房地产泡沫未必意味着一定会破裂和崩溃，更不意味着一定会衍生为泡沫经济。房地产泡沫可以通过各种经济要素之间的不断调整而最终得以合理释放或消融。日本前两次房地产泡沫之所以没有破裂，关键在于随着居民收入增加和地区收入差距日趋缩小，房地产泡沫得到了有效的缓解。20世纪60年代以后，大量进入城市的“打工者”和新增劳动者，逐渐演变为日本社会的“中流”阶层，进而成为消融房地产泡沫的有效“刚需族”。

高房价、高地价甚至房地产泡沫，如果离开了经济高速增长的底层支撑，则必然成为无本之木、无源之水，并最终导致泡沫破裂。日本第三次房地产泡沫之所以破裂，正是由于房地产市场缺乏强劲的经济增长、收入增加和刚性住房需求等要素支撑，才最终导致房地产崩溃，并演绎了长达20多年的跌跌不休。

注释

[1]米原淳七郎『土地と税制——土地保有税重課論批判』東京：有斐閣1995年，第14頁。

[2]野口悠紀雄『土地経済学』東京：日本経済新聞社1989年，第29—53頁。

[3]董藩：《北京应放开限购用房价来控制人口》，人民网.（2014—09—01）[2017—09—01].http://house.people.com.cn/n/2014/0901/c164220-25581665.html?_fin.

[4]野口悠纪雄：《泡沫经济学》，曾寅初译，北京：三联书店2005年，第69页。

[5]福田康雄『土地の商品化と都市問題』同文館、1993年、第76頁。

[6]みずほ銀行産業調査部.日本産業の競争力強化に向けて–日本が輝きを取り戻すための処方箋を考える[J/OL].みずほ産業調査，2013（42）:205—207.（2013—05—24）[2017—09—01].https://www.mizuhobank.co.jp/corporate/bizinfo/industry/sangyou/m1042.html.

[7]山田浩之：《城市经济学》，魏浩光等译，大连：东北财经大学出版社1991年，第123页。

[8]山田浩之『都市と土地の経済学』東京：日本評論社、1995年、第98頁。

二、日本房地产泡沫及其“崩溃”的认识误区

二、日本房地产泡沫及其“崩溃”的认识误区