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一、日本房地产市场的发展轨迹及其影响因素
- 一、日本房地产市场的发展轨迹及其影响因素
- 📚 百年南开日本研究文库（全套 18 卷）

作者：吴廷璆等

一、日本房地产市场的发展轨迹及其影响因素

房地产价格作为反映经济发展水平和居民生活质量的一项重要指标，与一个国家的经济社会发展密切相连。纵观发达国家和新型工业化国家的工业化、城市化的发展过程，其经济社会转型期一般都伴随着房地产市场的繁荣、地价高涨甚至房地产泡沫，而房地产市场价格波动又往往直接影响着经济转型的速度、质量以及转型成功与否。考察战后日本地价波动的演进路径，系统厘清日本经济社会发展与房地产泡沫之间的逻辑关系，纠正对日本房地产泡沫及其破灭等问题认识的误区，有助于理性认识中国目前的房地产泡沫问题及其未来走势。

1.日本地价波动的五个阶段与三次房地产泡沫

战后日本经历长达10年的经济重建和恢复阶段。其间，日本经济虽然快速增长，但与之相伴的是，资源短缺，物价飞涨，通货膨胀严重。与之相对，当时的地价上涨幅度远低于物价上涨和经济增长速度。到1955年，日本经济已经基本恢复到战前水平，于是才有所谓“已经不是战后了”的广泛国民认同。^[1]

1955年以后，随着日本经济发展、工业化和城市化推进等因素的影响，战后日本房地产市场迎来巨变时代。从战后到1991年，日本城市地价总体上处于上升趋势。根据战后日本地价波动的特点，可以将日本房地产市场相关的地价变动分为五个阶段，其间曾经出现过三次地价上涨高潮，即所谓房地产泡沫。^[2]（参见图4-1）

图4-1 日本六大城市的地价指数变动率

資料来源：日本不動産研究所研究部「市街地価格指数」各年度。

（一）地价高涨期：1955—1965年

自1955年起，日本经济开始步入高速增长时期，先后出现两次长期经济景气，即“神武景气”“岩户景气”。企业不断扩大设备投资，大量新兴企业涌现。1960年，随着“国民收入倍增计划”的出台，日本经济迎来全面高速增长时代。基于人们的经济发展预期，日本制造业企业出现旺盛投资需求，工业用地急剧增加，由此出现了战后日本历史上的第一次地价高涨。由于大量企业聚集在东京、大阪、名古屋三大城市圈，因此三大城市圈工业用地价格急剧上升，涨幅明显超过住宅用地和商业用地。10年中，日本六大城市的平均地价上升10.96倍，年平均上涨24%，1961年六大城市工业地价上涨率甚至高达88.3%。以1964年的东京奥林匹克运动会为契机，伴随着东海道新干线、明神高速的建成通车，农村人口大量涌入工业城区，由父母和子女二代组成的小家庭数量急剧增加，从而极大刺激了城市周边的住宅和土地需求。1965年“奥林匹克萧条”出现后，大城市地价的上涨率虽然有所下降，但仍然保持了上涨势头。^[3]

（二）稳定上涨期：1966—1975年

1966年以后，日本经济在经历了短暂“奥林匹克萧条”之后重回增长轨道，地价继续上升。1968年，以霞关大厦建成为契机，东京迎来大型复合建筑的建设热潮。1970年以后，受大阪万博会、“尼克松冲击”、日本列岛改造计划、冲绳回归、札幌奥林匹克等因素刺激，全国各地经济活力迸发，物价不断上涨，加之日本政府实行金融宽松政策，日本出现第二次地价上涨高潮，即第二次房地产泡沫。与60年代前期工业用地上涨幅度最大相比，此次引领地价高涨的是住宅地价，而且土地投机不只限于大城市，而是形成了全国性房价上涨高潮。

1970年，日本政府第一次实施地价公示制度。当时横滨的住宅地价约为每平方米3.27万日元，商业地价为每平方米39.33万日元。1971—1974年，横滨市住宅地价从每平方米3万日元上升至每平方米6万日元，三年上升近一倍。1974年石油危机以后，地价有所回落，并一度呈现短暂下降趋势。10年间，日本六大城市平均地价上涨2.87倍，年平均上涨12.5%左右。相对于日本全国平均地价上涨3.32倍，六大城市的地价上涨幅度较缓。^[4]这主要归因于该阶段劳动者工资收入增多，地区收入差距相对缩小，地方城市居民生活条件获得较好改善等因素。这也正是日本所谓“一亿总中流”的时代。

（三）低速上升期：1976—1985年

以第一次石油危机的冲击为转折点，日本宣告了经济高速增长时代的结束。70年代中期以后，日本经济发展模式开始由“重大厚长”型向“轻薄短小”型转化，节能化、软件化、服务化、信息化成为企业发展的主流。随着日本企业生产方式转型的成功，日本经济进入低速增长时代。受此影响，日本房地产市场上的地价也呈低速增长趋势。从1976—1985年的10年间，日本全国地价上升率分别为：住宅用地6.3%，商业用地3.7%，工业用地2.35%;六大城市平均地价上涨1.77倍，年平均上涨为6%。而且，地价上涨幅度低于同期名义经济增长率的7.6%。可见，此阶段日本房地产市场上的地价相对稳定，与日本经济整体发展态势相符，基本处于低速成长阶段。

（四）泡沫经济期：1985—1991年

“广场协议”以后，由于受到金融自由化和国际化发展等因素影响，日本企业长期积累的大量资金开始大量涌入房地产市场。1985年日本国土厅发表《首都改造计划》，预测到2000年前，东京都地区将需要5000公顷的办公楼，相当于350栋霞关大厦（超高层大厦），这等于再造一个东京。政府及新闻媒体的宣传炒作，极大程度上诱导了国民对未来房地产价格上涨的预期，由此导致日本房地产市场出现巨大的非刚性需求泡沫。

1986年，经过20年规划和建设的东京“艺术中心”举办盛大落成典礼。受此刺激，东京掀起大型写字楼的建设热潮，并迅速蔓延至全国各地，从而诱发了日本的第三次房地产泡沫。1988年东京地价上升幅度最大，住宅用地上升68.6%，商业用地上升61.1%，日本各种用地平均上升21.7%，为全日本泡沫经济时期最高涨幅。在1986—1991年的泡沫经济期，主要城市地价全面上涨，六大城市平均地价上涨达3.07倍。第三次房地产泡沫以商业地产价格高涨为主要特征，东京等大城市的商业地价不断攀升至历史高位。泡沫经济高峰时期，日本地价总额达到2400万亿日元，约为GDP的六倍。^[5]

（五）泡沫崩溃期：1992年至今

20世纪80年代末期的房地产泡沫和泡沫经济引起了日本各界的高度关注。1989年以后，日本政府开始采取紧缩政策，抑制土地泡沫继续蔓延。日本政府修改“国土利用计划法”和制定“土地基本法”，加强对金融机构土地融资的总量控制（1990年），并通过制定“综合土地政策推进要纲”、颁布“地价税法”（1991年）等措施，稳定房地产市场价格。1992年以后，六大城市平均地价开始下降，并从此一发而不可收。直到今日，日本各地房地产价格仍跌跌不休，日本主要城市地价虽然偶有反复，但一直未能回归上升通道。今天日本的地价水平大约相当于20世纪70年代末到80年代初的水平。1992—2004年，六大城市平均地价下降近4.01倍。^[6]由于泡沫经济时期人们通过土地抵押等形式进行了大量房地产融资，因此，房地产泡沫破裂后，长期信用银行等多家金融机构随之破产。^[7]

2.经济增长推高房地产价格

社会转型是一个复杂而长期的过程，社会转型总是伴随着经济发展、产业结构调整、居民收入增加、城市化进程等一系列经济活动而实现的。房地产作为人类生存和发展条件的基本要素之一，是一项直接关系着人们生活水平的硬性指标。经济发展速度、投资水平、社会收入分配机制等都直接影响着人们的住房需求和社会供给水平，并进而影响着房地产价格变动。

日本经济高速增长时期，正是日本地价的高涨时期。房地产市场的自身规模与发展速度作为经济增长的重要指标之一，毫无疑问与经济发展密切相关，且相互影响。但是，我们无法简单地论证是地价上涨导致经济增长，还是经济增长导致地价上涨。这如同鸡生蛋还是蛋生鸡蛋的问题一样，循环论证，最终难以得出一个可信结果。但是，1955年以后经济长期高速增长引起的工业用地需求、住房需求等直接刺激了城市地价上升。

图4-2 日本经济走势与地价走势的关系

资料来源：日本不动产研究所研究部：《市街地价格指数》。

内阁府：《国民经济计算确报》（以1900年为基准，68SNA）。

从图4-2可以看出，日本地价上涨幅度远高于经济增长幅度，而且经济增长率的变动总是先于房地产价格波动。在1974年第一次石油危机后，日本地价市场迎来了第一次地价负增长，然而当年的日本经济却依然保持了17%的旺盛增长势头。由此可以判断，在高速增长时代，日本经济的高增长拉动了房地产市场的旺盛需求。与之相反，1985年以后，虽然日本经济处于低速增长阶段，但东京等大城市的商业地产却投机猖獗。同期商业地价变动频率明显快于住宅地价、工业地价以及经济增长率，从而使投机经济远远超过实体经济，形成了巨大的经济泡沫和房地产泡沫，并最终导致了泡沫经济的崩溃。^[8]

作为经济增长的重要驱动因素，企业扩大投资也是导致房地产价格高涨的主要推动力。即由于社会投资规模扩大，引起工业和服务业等用地需要和人员需求，而用地需求和劳动力需求都必然伴随着房地产需要的增长，从而最终推高地价。一般情况下，工业和服务业等的投资变化先于地价上涨而出现。与此同时，还必须看到，企业扩大再生产本身，意味着企业将生产剩余更多地用于生产积累，因此，自然会无形中压缩用于职工消费支出的份额，即企业职工的消费增长幅度低于企业投资扩张速度。反映在房地产供需关系上，则可能表现为居民的消费能力增长乏力，地价居高不下，因而可能加剧房地产泡沫的心理预期。^[9]

3.收入增加拉高房地产价格

对于任何国家来说，工资收入增速一般低于经济发展速度，特别是低于企业投资增长幅度。对于企业家来说，首先必须将绝大部分生产剩余用于扩大再生产，而只能将一定比例的生产剩余分给劳动者。在这个过程中，必然存在一个消费滞后问题。特别是在经济发展的起步阶段，由于一般劳动力充足，资本家通常会充分利用人口红利，以低廉的劳动力成本来维持其生产规模和资本的迅速扩张。因此，在经济高速增长的初期阶段，与投资增长变化趋势快于房地产价格波动趋势相反，民间最终消费增长变化趋势一般迟于房地产波动的反应速度。

但是，当经济发展到劳动力供给相对不足，而人口红利消费殆尽时，工资的上涨幅度必然会得到较大幅度提高。20世纪60年代以后，日本工人的工资水平开始快速提高，居民最终消费出现持续增长趋势。从图4-3可以看出，日本民间消费虽然不断提高，但在60年代中期以前，其增长率弹力明显低于房地产价格变动弹力。60年代中期以后，民间最终消费增长率则明显保持了长时间的大幅提高。第一次石油危机后，日本房地产价格曾经一度出现负增长，但日本企业的工资水平却一直保持了持续上升态势。日本各地的工资水平和增长幅度虽然存在差异，但其增长趋势与日本地价指数增长趋势基本吻合。1985年以后，民间最终消费增长率变动幅度开始明显变缓，与之相对，地价增长率弹力再次超过民间最终消费增长率弹力。^[10]

图4-3 民间最终消费增长率与地价变动率

资料来源：日本不动产研究所研究部：《市街地价格指数》。

内阁府：《国民经济计算确报》（以1900年为基准，68SNA）。

4.城市化进程抬高房地产价格

战后日本经济发展是伴随着城市化而同步进行的。在实现经济恢复任务之后，1955年，日本经济重心转移到重化工业。随着大型工业企业在城市周边的大量聚集，日本的城市化进程不断加快，并逐渐形成了京滨、中京、阪神、北九州四个工业地带和东京、大阪、名古屋三大城市圈。工业化吸引大量地方人口向中心城市转移，导致城市住房供应紧张和地价上涨。原城市居民随着工资收入的增长和经济条件的改善，必然会出现改善住房条件和投资房地产的需求，从而进一步加剧了城市房地产的供需矛盾，并引发房地产价格持续上涨。

战后初期，日本仍然是一个农业国家。随着朝鲜战争后日本经济的全面恢复，自1955年起，日本全面进入工业化时代，大量农业人口开始向第二产业和第三产业转移，日本产业结构发生了巨大变化。截至1970年，日本制造业和服务业的从业人口迅速增长，并一直处于人口净流入状态。1970年以后，制造业从业者开始减少，而服务业却仍然持续处于人口净流入状态。由于受到城市就业压力、生存压力和“大城市工业限制法等”因素影响，大批工厂开始向地方迁移，这虽然缓解了日本六大城市的人口流入压力，增强了地方经济活力，但并没有改变农业人口和新增劳动力向城市转移的总体趋势。因此，随着日本经济结构调整的不断深入，大量人口涌向第二产业和第三产业，而这些从农村转出来的人口和新增劳动力主要聚集在大城市和地方城市，由此造成日本城市人口急剧增加，从而也构成了日本城市房地产刚性需求迅速增大的一个重要原因。

各地收入差距是造成人口流动的重要影响因素之一。在收入差距明显较大，而生存手段受到严重限制的条件下，人口将随着城市化进程而大规模流动。而当地区收入差距明显减小，生存空间和生活环境得到较大改善时，移动人口将可能脱离大城市而转向地方。而且，大城市就业压力、住房压力、通勤压力等生活压力不断增大，也必然导致人口的大量外流。70年代以后，由于东京等大城市的住房价格急剧高涨，大批劳动者不得不选择逃离东京，向东京都周围的千叶县、埼玉县、神奈川县扩散或转移。1955年，三县人口为739万人，1970年达到1271万人，超过东京都人口的1141万。在日本主要大城市地区，由于人口的大量迁入和聚集，造成了房地产市场巨大的刚性需求，从而直接拉升了三大城市圈的房地产价格。^[11]

注释

[1]野口悠紀雄『土地の経済学』、日本経済新聞社、1989年。

[2]山田浩之「戦後の経済成長·都市化と国土政策」、『土木学会論文集』1994年、No.494。

[3]小林忠雄「戦後における土地問題と土地対策の展開」（上）、『日本不動産学会誌』創刊号、1985年。

[4]日本不動産研究所研究部「市街地価格指数」各年度。http://www.reinet.or.jp/

[5]伞锋：《日本地产泡沫的形成机制与应对政策的得失》，《日本学刊》2007年第6期。

[6]日本不動産研究所研究部『市街地価格指数』各年度。http://www.reinet.or.jp/

[7]櫻川昌哉·櫻川幸恵「地価変動に翻弄された日本経済」、池尾和人編『不良債権と金融危機』、慶應義塾大学出版会、2009年。

[8]福田泰雄「地価高騰と投機」、『一橋大学研究年報：経済学研究』、1989年。

[9]頭川博「高度成長下の地下高騰メカニズム:新沢·華山両氏の所説の批判」、『一橋論叢』75（2）、1976年。

[10]日本内閣府「国民経済計算確報」各年度。http://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/menu.html

[11]日本総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」、「国勢調査」、「日本の長期統計系列」各年度。http://www.stat.go.jp/data/index.htm

一、日本房地产市场的发展轨迹及其影响因素

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